Рынок новостроек, преодолев пик «ипотечного расцвета», вступает в 2026 год в новом качестве. Несмотря на значительное снижение спроса, цены демонстрируют устойчивую положительную динамику.
«В качестве драйвера роста, кроме наиболее очевидных (инфляции и подорожания стройматериалов) выступает сокращение предложения, особенно в сегменте доступного жилья», — констатирует вице-президент Национального объединения строителей Антон Мороз.
Общее падение выдачи ипотеки в рублях, зафиксированное в середине 2025 года, составило по сравнению с 2023-м 51%. Это привело к заметному снижению доступности жилья. По последним оценкам экспертов, для получения ипотеки на однокомнатную квартиру в городе-миллионнике требуется доход свыше 123 тысяч рублей в месяц. Однако рынок не отвечает на это снижением цен.
В Москве, по данным независимых исследований, доля комфорт-класса упала до исторического минимума, составив менее трети от общего объёма, а число новых запусков в массовом сегменте за год сократилось более чем вдвое. В целом по России прогнозируется ввод около 41 млн кв. м жилья в 2026 году, что на 20% ниже пика 2023 года.
«На фоне спада спроса все борются за маржинальность. Это заставляет быть более эффективным и рациональным для сохранения конкурентоспособности», — отмечает Антон Мороз.
Этот структурный сдвиг в предложении закладывает основу для продолжения роста цен. Федеральный прогноз аналитиков «ЕРЗ.РФ» на 2026 год — около 6% . В Москве, где доля семейной ипотеки в сделках доходила до 87-91%, рост может быть значительно выше и составить до 19% . Дополнительное давление на себестоимость окажет повышение НДС до 22% с 1 января 2026 года, что, по оценкам экспертов, может добавить к стоимости квадратного метра порядка 5%.
«Рынок движется к модели, где цены поддерживаются не кредитным стимулированием, а ограниченным предложением и растущими издержками застройщиков», — считает Антон Мороз.
Изменить ситуацию сможет снижение ключевой ставки ЦБ. Сейчас массовый спрос ограничен участием потребителей в программах поддержки, особенно в «Семейной ипотеке». Поэтому доступность массового жилья продолжает снижаться, сопровождаясь изменениями в структуре рынка.
